Domande frequenti su compravendite ed affitto
COMPRAVENDITA
A quanto ammonta la caparra
D. C’è una norma che fissa il valore della caparra confirmatoria?
R. Non esiste alcuna norma che stabilisca quale debba essere l’entità della caparra. Per uso generalizzato, la caparra è del 10% sull’ammontare della compravendita, ma le parti sono libere di pattuire una entità diversa .
Acquisto box con agevolazione prima casa
D.Essendo comproprietaria dell’appartamento dove ho la residenza pervenutomi in eredità, e quindi non acquistato come prima casa, in caso di acquisto di un box da usare come pertinenza all’abitazione posso usufruire delle agevolazioni per l’acquisto prima casa.
R.La normativa in materia prevede che l’agevolazione spetti pure nel caso di acquisto, anche con atto separato, di pertinenze quali garage, posti auto o cantine, cioè di beni destinati a servizio della prima casa. L’agevolazione è però limitata a una pertinenza per tipo.
Cambio residenza Prima casa
D. Se dopo aver acquistato una casa fruendo dei relativi benefici fiscali, si toglie la residenza da quella casa, anche senza venderla o affittarla si può incorrere in sanzioni?
R. Innanzitutto occorre specificare che per ottenere le agevolazioni “prima casa” non è necessario risiedere nella casa acquistata, ma è sufficiente risiedere nel Comune dove questa si trova. L’attuale normativa non prevede alcun termine di “durata” della residenza, pertanto il trasferimento della residenza (anche in un altro Comune) successivo all’acquisto agevolato (o l’utilizzo non personale dell’immobile) non procura alcuna decadenza.
Chi paga le rate condominiali scadute
D. Ho acquistato un appartamento e il precedente proprietario era in ritardo con i pagamenti delle spese condominiali. Devo pagarle io?
R. La richiesta del pagamento al nuovo proprietario è legittima. Chi subentra, infatti, nei diritti di un condomino è obbligato, solidamente con questo, al pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso ed a quello precedente. L’acquirente può rifiutare il pagamento di spese condominiali non pagate dal venditore solo per le spese riguardanti il secondo anno precedente a quello della compravendita. E’ perciò utile interessarsi presso l’amministratore di condominio, prima della compravendita, se il venditore sia in regola coi pagamenti, o in alternativa farsi rilasciare una dichiarazione scritta sulle eventuali pendenze esistenti e pretendere in caso ve ne fossero, il conguaglio a proprio favore al momento dell’atto di compravendita.
Le Imposte sull’acquisto di immobili residenziali
D. Quali sono le spese relative alle imposte per l’acquisto di una casa.
R.Occorre innanzitutto determinare la tipologia del Venditore :Soggetto privato: imposta di registro 7% + 2% di imposta ipotecaria ed 1% di imposta catastale, totale 10%; – se si tratta dell’acquisto di una abitazione non di lusso da parte di chi la userà come prima abitazione, ove siano rispettate le condizioni di legge, l’imposta di registro è ridotta al 3% più imposta catastale ed ipotecaria in misura fissa di 168,00 euro ciascuna, totale 3% + 336 euro: si tenga però conto che se l’appartamento verrà rivenduto entro 5 anni (salvo acquisto di altra prima abitazione entro un anno), il fisco recupererà la differenza delle imposte ordinarie di cui al periodo precedente con soprattasse.
Soggetto con P.Iva:IVA 20% più 504,00 euro per imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale; – si applica l’IVA ridotta al 10% più 504,00 euro per imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale nei seguenti casi: acquisto di case di abitazione non di lusso da destinare a seconda casa; assegnazioni di seconde case non di lusso a favore di soci di cooperative edilizie; acquisto di immobili ad uso diverso dell’abitazione purché sussistano le condizioni di cui al n. 127-undecies della tabella parte III allegata al D.P.R. n. 633/1972; acquisto di fabbricati o porzioni di fabbricati sui quali siano stati effettuati interventi di recupero con le opere definite di restauro e risanamento conservativo; – si applica l’IVA ridotta al 4% più 504,00 euro per imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale nei seguenti casi: atti di assegnazione di alloggi adibiti ad abitazione principale da parte di cooperative edilizie (con l’ulteriore beneficio di talune riduzioni di imponibile); atti di acquisto della piena proprietà, della nuda proprietà, di usufrutto, d’uso o di abitazione relativi a case di abitazioni non di lusso quando siano destinate a prima abitazione dell’acquirente, ove siano rispettate le condizioni imposte dalla legge, con diritto del fisco, in caso di rivendita prima dei cinque anni ( salvo acquisto di altra prima abitazione entro un anno), di recuperare la differenza delle imposte ordinarie più soprattasse; atti di acquisto da imprese costruttrici di costruzioni rurali destinate ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni dello stesso.
Per quanto riguarda le spese notarili, una risposta precisa può darla il notaio di fiducia, in base all’importo che verrà dichiarato nell’atto di acquisto. Una nuova norma introdotta dalla legge finanziari 2006 permette l’abbattimento degli onorari notarili del 20% nel caso di cessioni di abitazioni tra privati qualora su richiesta della parte acquirente venga dichiarato nell’atto il prezzo effettivamente concordato, anche se le imposte di registro, ipotecarie e catastali saranno liquidate in base al valore catastale.
Perdita caparra
D. Posso incorre in problemi se non riuscissi nei termini concordati a sottoscrivere il definitivo contratto di compravendita (rogito)?
R. Nel caso in cui un preliminare di vendita relativo ad un’unità immobiliare non venisse concluso, il venditore ha la possibilità di recedere dal contratto e di non restituire la caparra. In alternativa, il venditore, può chiedere che gli accordi sottoscritti vengano portati a termine, o previo risarcimento dei danni subiti, che il preliminare sia considerato risoluto.
Spese condominiali e contratto preliminare
D. Dovendo firmare un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento in condominio qualora vi fossero delle spese straordinarie deliberate prima della firma del contratto, su chi ricade l’obbligo di pagamento per l’esecuzione di tali opere?
R. Purtroppo non c’è una ferrea regola che disciplini tale situazione. In linea generale la giurispudenza sembra sempre più orientata ad attribuire tali oneri straordinari in capo al venditore, indipendentemente dal periodo di effettuazione dei lavori, anche se, a conferma della mancanza di direttive certe, una recente sentenza della Corte di Cassazione fa ricadere sul nuovo acquirente l’onere delle spese per opere straordinarie da eseguirsi sulle parti comuni dell’edificio, “considerando irrilevante la circostanza che la deliberazione dell’assemblea di approvazione della spesa fosse stata assunta in data anteriore alla vendita”. Il consiglio quindi è quello di stipulare un buon contratto, ove, in caso siano state deliberate delle spese straordinarie per opere ancora da effettuare, le parti concordino a priori chi se ne dovrà accollare l’onere.
Vendita immobili a cittadini stranieri
D. Quali sono le regole per la vendita di un immobile ad un cittadino straniero?
R. I cittadini stranieri regolari (quindi provvisti di permesso di soggiorno o carta di soggiorno valida) hanno gli stessi identici diritti dei cittadini italiani. Per quanto riguarda la documentazione occorre verificare la validità del permesso di soggiorno o carta di soggiorno, richiedere la traduzione in italiano del certificato di matrimonio per giustificare il regime patrimoniale, il codice fiscale.
AFFITTO
Le spese del tetto
D.Sono proprietario di un appartamento attico ad uso esclusivo, avendo dei problemi sulla copertura del condominio,in caso di ripristino le spese dovute dovranno essere ripartite tra tutti i condomini o sono di mia competenza.
R.L’obbligo di provvedere alla riparazione o ricostruzione del lastrico solare,anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà che abbia funzione di copertura del fabbricato grava su tutti i condomini, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’articolo 1126 del Codice civile .
Manutenzione facciate balconi
D.I parapetti dei balconi del mio condominio devono essere sottoposti ad intervento di manutenzione ordinaria, come vanno divise le spese fra i vari condomini tenuto conto che alcuni condomini non hanno balcone.
R.In linea generale le spese occorrenti al ripristino dei rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle terrazze e delle balconate di proprietà esclusiva, posto che tali elementi siano parte integrante della proprietà comune, sono, indifferentemente dalla quota di possesso, a carico in misura proporzionale di tutti i condomini.
Riscaldamento Centralizzato
D. Nel caso in cui si decida di staccarsi dal riscaldamento centralizzato si è tenuti a pagarlo ugualmente?
R. Assolutamente SI anche se in misura “ridotta”. Infatti, nonostante la mancanza dei radiatori, l’appartamento beneficia comunque in una certa misura dell’esistenza dell’impianto di riscaldamento esistente nel fabbricato, poiché, essendo tutti i piani riscaldati, tende in ogni caso a ricevere calore per la presenza nei muri delle tubazioni del medesimo.